Рынок недвижимости России в 2020 году: общие тенденции и прогноз

14 сентября 2020

Экономика России живет от кризиса к кризису. Дефолт в августе 1998 года, мировой финансовый кризис в 2008 году, а также валютный кризис в стране в 2014-2015 годах стали той палкой в колесе, которая не давала бизнесу, населению и государству функционировать на полную.

Не в лучшем положении оказалась стагнирующая экономика нашей страны и сегодня. Минэкономразвития ожидает падения ВВП по итогу 2020 года на уровне 4,8% – и это уже улучшенный прогноз. Ранее в министерстве прогнозировали снижение на 5%.

Пессимистические ожидания вполне оправданы последствиями пандемии и карантина, a ощутят их практически все сферы хозяйственной деятельности. Портал Власть и Деньги проанализировал, каким стал 2020 год для рынка недвижимости России – важного элемента функционирования отечественной экономики.

Рынок недвижимости в России в 2020 году: общие тенденции

Рынок недвижимости оказался в самом эпицентре сегодняшнего кризиса, вызванного пандемией коронавируса и карантином. Обрушившийся на мир COVID-19 повлек за собой неизбежные сдвиги в обществе. Изменения в образе жизни и потребительском поведении оказали свое влияние и на рынок недвижимости.

Массовый переход на удаленную работу стал для сектора серьезным камнем преткновения, потянув его на дно.

Так, карантин привел к простою коммерческих и части жилых объектов – торговых, офисных и квартирных площадей. В более выгодном положении оказались склады и производства. Несомненно, кризис затронет и этот сектор, но пока он пострадал меньше всего. В разрезе объектов коммерческой недвижимости следует заключить, что в начале 2020 года офисный рынок России функционировал в привычном темпе – стагнация и даже небольшой дефицит предложения в сегменте элитных офисов. Поэтому если бы сейчас был обычный экономический кризис, то падение в этом сегменте не было бы столь серьезным и составило бы до 10%.

Однако из-за массового перехода на удаленку последствия для офисной недвижимости оказались более серьезными. К тому же, понимая глобальный масштаб надвигающихся перемен, владельцы предприятий начали готовиться к новым форс-мажорам подобного типа и проводить оптимизацию офисов, рабочих мест, переводить сотрудников на гибкий график работы и тому подобное. Такого рода меры могут привести в 2021 году к росту вакантных площадей в несколько раз и падению ставок до 20%.

Рынок торговой недвижимости переживает последствия действовавших ограничений на работу. Закрытие части арендаторов и низкая динамика новых открытий могут привести к рекордной доли вакантных площадей на рынках стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга …https://t.co/8a27FGZvM9

— Коммерсантъ (@kommersant) September 13, 2020

Что больше всего пострадает

С большой вероятностью можно прогнозировать, что падение будет неоднородным – больше всего пострадают объекты недвижимости в средних и верхних ценовых сегментах.

Что касается торговой недвижимости, то ситуация в этом сегменте схожа с офисной. Строительство новых объектов в начале 2020 года было минимальным, а в самых посещаемых торговых центрах наблюдался дефицит свободных площадей.

Незначительный рост интернет-торговли, составивший по итогу 2019 года всего 5,3% розничного товарооборота, не оказывал существенного влияния на функционирование рынка. Народ продолжал больше покупать в офлайне. В марте 2020 года количество интернет-заказов настолько выросло, что инфраструктура функционировала на пределе своих возможностей. Люди заказывали онлайн все – жизненно необходимые товары, одежду, различные безделушки и прочие вещи. В итоге задержки доставки заказов могли длиться от нескольких дней до недели и дольше. И хотя после выхода из карантина народ вернулся к привычной жизни, часть потребителей все же привыкла к удобствам онлайн-бытия.

Это значит, что в следующем году на фоне падения розничного товарооборота низкий спрос на помещения для ритейла может привести к падению ставок на 7-10%.

Единственный сегмент, который в этом году пострадал менее всего, – это складские и производственные помещения. Однако в случае падения торговой и офисной недвижимости в 2021 году этому сектору также не избежать снижения ставок – примерно на 10%.

Для некоторых объектов такой недвижимости прогноз более утешительный. Например, на центры обработки товаров, склады для магазинов и подобные здания спрос может вырасти в несколько раз.

Жилая недвижимость: обвал на первичном рынке и застой вторички

Сложившаяся картина на первичном и вторичном рынках России в 2020 году совсем неутешительная. Рост цен на объекты жилой недвижимости в стране говорит о том, что мечты обзавестись собственным жильем так и останутся для многих недосягаемыми. Причин тому несколько.

Основные предпосылки роста цен на объекты жилой недвижимости в 2020 году:

девальвация рубля;
увеличение объемов выданной ипотеки;
желание застройщиков переложить свои убытки на плечи покупателей.

Несмотря на перечисленные факторы роста цен на жилье, некоторые аналитики ожидают их падения по итогу 2020 года. Прогноз экспертов обусловлен падением спроса на жилье, которое привело к росту предложения на рынке. При таких условиях цена обычно падает. Однако нынешнее подорожание жилья связано с девальвацией национальной валюты в 2020 году. Она заставила застройщиков и владельцев вторички увеличить или удерживать цены на прежнем уровне.

Также цены на жилье пошли в гору на фоне растущего спроса из-за выданной ипотеки. Ее объем в июле 2020 года был зафиксирован на рекордном уровне – не менее 250 млрд рублей. Отметим, что рост выдачи ипотеки начался еще в январе 2016 года. С того момента месячные объемы выдачи постепенно увеличивались.

Сегодняшняя ситуация с пандемией и девальвацией рубля говорит о том, что люди будут бояться брать жилье в кредит. То есть реальный спрос на жилье будет зависеть не только от условий ипотечного кредитования и цен на него, но и от ожиданий людей и курса нацвалюты.

Поскольку в 2020-2021 годах ожидается банкротство многих предприятий и рост безработицы, то продажи на вторичном рынке, скорее всего, продолжат стагнировать или незначительно снижаться, а на вторичном – могут ускорить падение и повлечь за собой банкротство многих застройщиков.

Напомним, что в России снизили первоначальный взнос по льготной ипотеке. Ожидается, что этот шаг поможет привлечь к программе новых заемщиков, которые успеют собрать необходимую сумму до 1 ноября 2020 года.